이재명 대통령이 보유세 현실화를 ‘최후의 수단’이자 ‘핵폭탄 같은 카드’로 명확히 제시했다. 공시가격 현실화율 상향, 공정시장가액비율 조정, 초고가·비거주 1주택자 대상 누진세 강화로 실효세율을 선진국 수준(1% 내외)까지 끌어올리겠다는 방안이다. 일부에서는 이를 ‘세금 폭탄’이라며 우려하지만, 이는 오히려 부동산 시장의 근본적 현실화를 이루는 **강력한 긍정적 정책**이다. 투기 수요를 철저히 억누르고, 불로소득을 환수하며, 매물을 시장에 풀어 집값을 안정화할 결정적 한 방이 될 것이다.
먼저, 집값 현실화 효과가 뚜렷하다. 보유세가 높아지면 다주택자나 투자·투기 목적 1주택 보유자들은 ‘버티기’ 대신 매물을 내놓을 수밖에 없다. OECD 16개국 분석에서도 보유세(GDP 대비)가 1%포인트 상승하면 실질 주택가격 상승률이 1.15%포인트 하락하는 것으로 나타났다. 한국처럼 투기 열풍이 심했던 시장에서 보유 비용을 현실화하면 ‘똘똘한 한 채’ 선호조차 줄어들고, 강남3구·한강벨트 고가 단지부터 가격 하향 압력이 작용할 전망이다. 실제로 정부가 공시가격 현실화와 보유세 강화를 예고한 이후 시장은 이미 하향 안정화 조짐을 보이고 있다. 세금으로 집값을 ‘잡는’ 것이 아니라, 시장 원리에 따라 자연스럽게 조정하는 것이다.
둘째, 서민 주거 안정이라는 본질적 목적을 달성한다. 지금까지 부동산 불로소득으로 돈을 번 일부가 서민들의 내 집 마련 기회를 빼앗아왔다. 보유세 현실화는 이를 바로잡아 ‘실거주 중심’ 시장을 만든다. 매물이 증가하면 전세난·월세난도 완화되고, 무주택 서민들이 합리적 가격에 주거를 마련할 기회가 열린다. 대통령이 강조한 대로 “실거주 1주택은 적극 보호하되 투자·투기는 철저히 봉쇄”한다는 방향은 공정성과 서민 편의를 동시에 잡는 최적의 접근이다. 과거 규제만으로는 집값이 안정되지 않았던 경험을 고려하면, 이번 보유세 카드는 진짜 게임 체인저가 될 가능성이 크다.
그런데 여기서 중요한 지점이 있다. 보유세 인상으로 일부 집주인이 세 부담을 임대료에 전가할 수 있다는 우려다. 서민 주거비 부담을 오히려 키우는 역효과를 막기 위해, ‘서민 주거부담 보호 특별법’ 도입이 절실하다. 예를 들어 ‘보유세 인상분을 임대료에 반영할 수 없도록’ 하거나, ‘연간 임대료 인상률을 5% 이내로 상한 제한’하는 조항을 신설하는 것이다. 이미 주택임대차보호법에 5% 상한제가 있지만, 보유세 현실화와 연계해 특별법으로 강화하면 된다. 임대인에게는 세액공제나 지원을 병행하고, 서민 임차인에게는 주거비 인상 폭을 법적으로 막는 ‘이중 안전장치’다. 이는 정책의 취지를 왜곡하지 않으면서 서민 보호를 완벽하게 뒷받침한다.
보유세 현실화는 단순한 세금 인상이 아니다. 투기 시대를 끝내고, 주거를 ‘사는 권리’가 아닌 ‘사는 기본’으로 만드는 구조적 개혁이다. 이재명 정부가 이 카드를 제대로 활용하고, 서민 주거부담 특별법까지 병행한다면 집값 현실화와 함께 서민 생활 안정이 동시에 이뤄질 것이다. 이제 ‘말’이 아니라 ‘실행’이 중요하다.
